Jak dát výpověď nájemníkovi: postup pronajímatele krok za krokem

Krok 1: ověřte, že máte zákonný důvod

Nájemce bytu může vypovědět nájem na dobu neurčitou i bez udání důvodu. Pronajímatel ne. Občanský zákoník mu dává uzavřený seznam důvodů a nic dalšího si vymyslet nelze. S tříměsíční výpovědní dobou můžete vypovědět nájem na dobu určitou i neurčitou, pokud (§ 2288 odst. 1):

U nájmu na dobu neurčitou přibývají dva důvody na straně pronajímatele: byt potřebujete pro sebe nebo pro manžela, který po podání návrhu na rozvod opouští rodinnou domácnost, anebo pro příbuzného v přímé linii či sourozence, a to i z rodiny manžela (§ 2288 odst. 2). U nájmu na dobu určitou je použít nemůžete; tam vám nezbývá než počkat na sjednaný konec nájmu.

• nájemce hrubě porušuje své povinnosti, typicky dlouhodobě neplatí nebo byt užívá v rozporu se smlouvou,
• byl odsouzen za úmyslný trestný čin proti vám, členu vaší domácnosti, sousedovi z domu nebo proti majetku v domě,
• byt je nutné vyklidit kvůli veřejnému zájmu, například kvůli stavbě, po které nebude byt k užívání,
• je tu jiný obdobně závažný důvod.

Krok 2: rozhodněte, zda s výpovědní dobou, nebo bez ní

Výpověď bez výpovědní doby je nejrychlejší cesta, nájem skončí už doručením. Zákon ji ale připouští jen při zvlášť závažném porušení povinností (§ 2291). Jako příklady uvádí neplacení nájemného a služeb za dobu alespoň tří měsíců, závažné nebo nenapravitelné poškozování bytu či domu, způsobování závažných škod nebo obtíží vám či sousedům a užívání bytu k jinému účelu, než bylo ujednáno.

Pokud dluh ještě nedosáhl tří měsíců, nebo si nejste jisti, zda soud chování nájemce uzná za zvlášť závažné, je bezpečnější výpověď s tříměsíční výpovědní dobou pro hrubé porušení povinností. Trvá déle, ale méně často padne. Kolik už nájemce dluží i s úroky, si spočítáte v kalkulačce úroků z prodlení. Nájemné se přitom platí předem, nejpozději do pátého dne měsíce, není-li ve smlouvě jiná splatnost (§ 2251).

Krok 3: písemně vyzvěte nájemce k nápravě

U výpovědi bez výpovědní doby je předchozí výzva podmínkou. Před doručením výpovědi musíte nájemce vyzvat, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování nebo protiprávní stav. Bez výzvy, nebo když výpověď neuvede, v čem zvlášť závažné porušení spočívá, se k výpovědi vůbec nepřihlíží (§ 2291 odst. 3).

U výpovědi s výpovědní dobou výzvu zákon výslovně nežádá, přesto ji pošlete. Ukáže soudu, že jste nájemci dali šanci a že porušení trvalo i po upozornění. Pro dluh se hodí výzva k zaplacení s konkrétní částkou, rozpisem měsíců a lhůtou, například deset až patnáct dní. Uschovejte si kopii a doklad o doručení.

Jedna věc vás může zastavit: složí-li nájemce dlužné nájemné nebo jeho spornou část do notářské úschovy a dá vám o tom vědět, nelze nájem pro nezaplacení vypovědět (§ 2253). To platí, když se o výši dluhu nedohodnete, třeba kvůli sporné slevě za vady bytu.

Krok 4: sepište výpověď se všemi náležitostmi

Výpověď musí být písemná a musí nájemci dojít (§ 2286 odst. 1). Obsahově v ní nesmí chybět:

Poučení je nejčastější důvod, proč výpovědi u soudu neobstojí. Bez něj je výpověď neplatná a nepomůže, že nájemce svá práva zná. Hotový text včetně poučení a výpočtu konce nájmu vám sestaví vzor výpověď z nájmu bytu pronajímatelem. Podle zvoleného důvodu doplní správné ustanovení zákona a u výpovědi bez výpovědní doby si vyžádá datum předchozí výzvy.

• identifikace vás, nájemce a bytu, včetně data nájemní smlouvy,
• výpovědní důvod s odkazem na zákon a konkrétními skutečnostmi; obecná věta „porušuje povinnosti“ nestačí (§ 2288 odst. 3),
• u výpovědi bez výpovědní doby popis zvlášť závažného porušení a odkaz na předchozí výzvu,
• poučení o právu vznést námitky a navrhnout soudu přezkoumání oprávněnosti výpovědi (§ 2286 odst. 2),
• datum a podpis všech pronajímatelů.

Krok 5: doručte výpověď prokazatelně

Rozhoduje okamžik, kdy výpověď nájemci dojde, ne kdy ji odešlete. Nejjistější je předání osobně, kdy vám nájemce na kopii podepíše datum převzetí. Jinak pošlete doporučený dopis s dodejkou. U zásilky odeslané provozovatelem poštovních služeb se má za to, že došla třetí pracovní den po odeslání (§ 573). Zmaří-li nájemce doručení vědomě, platí, že výpověď došla (§ 570 odst. 1); to ale musíte umět doložit.

Mají-li byt v nájmu manželé nebo více společných nájemců, doručte výpověď každému z nich. Výpověď poslaná jen jednomu z manželů je častou a zbytečnou chybou.

Krok 6: hlídejte termíny po doručení

Tříměsíční výpovědní doba začíná prvním dnem měsíce následujícího po doručení (§ 2286 odst. 1). Doručíte-li 20. listopadu, běží od 1. prosince a nájem skončí 28. února. Přesné datum vám ukáže kalkulačka výpovědní doby. Při výpovědi bez výpovědní doby musí nájemce byt odevzdat bez zbytečného odkladu, nejpozději do měsíce od skončení nájmu (§ 2291 odst. 1).

Nájemce má dva měsíce od doručení na podání návrhu soudu na přezkoumání výpovědi (§ 2290). Do té doby nemá smysl byt znovu inzerovat s pevným termínem nastěhování. Pokud jste vypovídali kvůli potřebě bytu pro sebe nebo příbuzného, musíte byt do měsíce od vyklizení k tomuto účelu opravdu využít. Jinak jste povinni ho nájemci znovu pronajmout, nebo mu nahradit škodu (§ 2289).

Krok 7: předání bytu, jistota a nevyklizený byt

Nájemce odevzdá byt v den skončení nájmu; odevzdaný je, jakmile dostanete klíče a nic vám nebrání byt užívat (§ 2292). Sepište předávací protokol se stavy měřidel a fotografiemi. Jistotu vrátíte i s úroky, ale můžete si z ní započíst dlužné nájemné a další dluhy z nájmu (§ 2254 odst. 2).

K úhradě svých pohledávek můžete zadržet movité věci, které má nájemce v bytě (§ 2234). Neznamená to ale, že smíte vyměnit zámek a nájemce do bytu nepustit. Pokud se po skončení nájmu nevystěhuje, podejte žalobu na vyklizení bytu a požadujte náhradu za užívání. Svépomoc může skončit trestním oznámením proti vám.

Jak s návodem a vzorem pracovat

Tento článek popisuje obecná pravidla a typické situace. Každý případ má ale své podrobnosti: co přesně stojí ve vaší smlouvě, jak spolu strany komunikovaly, jaké máte doklady. Před odesláním dokumentu si proto znovu projděte vlastní smlouvu nebo obchodní podmínky a porovnejte je s tím, co se dočtete zde.

Vzor ve Vzorovce vám ušetří psaní a pomůže nezapomenout na důležité údaje. Nenahrazuje ale posouzení konkrétní situace. Pokud jde o vyšší částky, spor, který už eskaluje, nebo nestandardní ujednání, obraťte se na advokáta, notáře nebo spotřebitelskou poradnu.

Co když výpověď nevyjde

Soud může dojít k závěru, že porušení nebylo dost závažné. Pak nájem trvá a vy můžete dát novou výpověď, tentokrát lépe podloženou. Proto vedte od začátku evidenci: výpisy z účtu, výzvy, dodejky, stížnosti sousedů a fotografie. Dluh ze zbytku nájmu nepropadá a můžete ho vymáhat samostatně.

Pokud sami hledáte nové bydlení nebo práci v jiném městě, připravte si rovnou i životopis zdarma. Nového nájemníka si příště prověřte a sepište s ním nájemní smlouvu s jasnou splatností, jistotou a pravidly domu.