Dlužné nájemné: co dělat jako pronajímatel i jako nájemce

Kdy je nájemné splatné

Nájemce platí nájemné předem na každý měsíc, nejpozději do pátého dne příslušného platebního období, nebyl-li ujednán den pozdější (§ 2251 odst. 1 občanského zákoníku). Spolu s nájemným platí zálohy na služby.

Pronajímatel nesmí požadovat jiná plnění, než jsou nájemné, zálohy a dohodnutá jistota (§ 2251 odst. 2). Nájemné nemusí být zaplaceno předem šekem ani jiným obdobným způsobem.

Pokud nájemce nezaplatí včas, je v prodlení (§ 1968) a pronajímatel může požadovat úrok z prodlení podle nařízení vlády (§ 1970).

První krok: komunikace a výzva

Nejdříve se pokuste zjistit příčinu. Mnoho nájemců se dostane do dočasných potíží a domluva na splátkách je pro obě strany výhodnější než soud. Pokud se nedohodnete, pošlete písemnou výzvu k zaplacení.

Výzva by měla uvádět dlužné měsíce, částku, lhůtu k zaplacení a číslo účtu. Zároveň ji lze spojit s výzvou k odstranění závadného chování, kterou zákon vyžaduje před výpovědí bez výpovědní doby (§ 2291 odst. 3). Výzvu pošlete doporučeně nebo předejte proti podpisu.

Výzva odeslaná nejméně 7 dnů před žalobou je také podmínkou náhrady nákladů řízení (§ 142a občanského soudního řádu).

Jistota

Pokud nájemce složil jistotu, může si z ní pronajímatel dlužné nájemné započíst při skončení nájmu (§ 2254 odst. 2). Během nájmu jistotu použít lze, pokud to smlouva umožňuje; pak je ale rozumné ve smlouvě ujednat i povinnost nájemce jistotu doplnit.

Jistota nesmí spolu se smluvní pokutou překročit trojnásobek měsíčního nájemného (§ 2254 odst. 1) a nájemce má právo na úroky z jistoty.

Výpověď s výpovědní dobou

Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu neurčitou nebo určitou s tříměsíční výpovědní dobou, pokud nájemce hrubě porušuje svou povinnost vyplývající z nájmu (§ 2288 odst. 1 písm. a)). Opakované nebo dlouhodobé neplacení takovým porušením zpravidla je.

Výpověď musí být písemná, musí uvádět důvod a obsahovat poučení o právu nájemce vznést námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem (§ 2286). Bez poučení je výpověď neplatná.

Výpověď bez výpovědní doby

Při zvlášť závažném porušení povinností může pronajímatel vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby nájemce byt bez zbytečného odkladu odevzdal, nejpozději do jednoho měsíce od skončení nájmu (§ 2291 odst. 1). Zvlášť závažným porušením je zejména nezaplacení nájemného a nákladů na služby za dobu alespoň tří měsíců (§ 2291 odst. 2).

Pronajímatel musí nájemce nejprve vyzvat, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě napravil závadný stav. Bez takové výzvy, nebo pokud výpověď neuvádí, v čem pronajímatel zvlášť závažné porušení spatřuje, se k výpovědi nepřihlíží (§ 2291 odst. 3). Výpověď musí opět obsahovat odůvodnění a poučení.

Pokud nájemce byt dobrovolně nevyklidí, musí pronajímatel podat žalobu na vyklizení. Svépomoc, například výměna zámků nebo odpojení energií, je nepřípustná.

Možnosti nájemce

Pokud nájemce s výší dluhu nesouhlasí, například kvůli sporným službám, může uložit dlužné nájemné nebo jeho spornou část do notářské úschovy a vyrozumět o tom pronajímatele. Pak nelze nájem vypovědět pro nezaplacení nájemného (§ 2253 odst. 1).

Nájemce, který dostal výpověď, může do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla, podat návrh soudu na přezkoumání její oprávněnosti (§ 2290). Pokud dluh mezitím uhradí, může to mít vliv na posouzení.

V tíživé situaci se vyplatí obrátit se na úřad práce kvůli příspěvku na bydlení. Splátkový kalendář je vždy lepší navrhnout dřív, než přijde výpověď.

Shrnutí

Pronajímatel by měl při dluhu jednat rychle, ale podle pravidel: výzva, případně dohoda o splátkách, výpověď s náležitostmi a teprve poté soud. Nájemce by měl komunikovat a hledat řešení dřív, než dluh dosáhne tří měsíců.

Praktický tip na závěr

Pronajímatel by si měl vést přehled plateb po měsících a při prvním prodlení nájemce písemně upozornit. Nájemce by si měl uschovávat potvrzení o všech platbách a platit převodem s jasnou zprávou pro příjemce, například „nájemné 11/2026“. Při sporu o výši služeb pomůže nahlédnutí do vyúčtování, které nájemce může požadovat (§ 2252).

Jak s návodem a vzorem pracovat

Tento článek popisuje obecná pravidla a typické situace. Každý případ má ale své podrobnosti: co přesně stojí ve vaší smlouvě, jak spolu strany komunikovaly, jaké máte doklady. Před odesláním dokumentu si proto znovu projděte vlastní smlouvu nebo obchodní podmínky a porovnejte je s tím, co se dočtete zde.

Vzor ve Vzorovce vám ušetří psaní a pomůže nezapomenout na důležité údaje. Nenahrazuje ale posouzení konkrétní situace. Pokud jde o vyšší částky, spor, který už eskaluje, nebo nestandardní ujednání, obraťte se na advokáta, notáře nebo spotřebitelskou poradnu.

Promlčení dlužného nájemného

Každé měsíční nájemné se promlčuje samostatně. Obecná promlčecí lhůta je 3 roky od okamžiku, kdy mohlo být nájemné požadováno poprvé, tedy obvykle od dne po splatnosti (§ 629 a § 619). Pronajímatel, který dluh dlouho toleruje, tak může o starší měsíce přijít.

Pokud nájemce dluh písemně uzná, prodlouží se promlčecí lhůta na deset let (§ 639). Výši lhůty si můžete spočítat v kalkulačce promlčení.