Zvýšení nájemného v roce 2026: kdy může pronajímatel zdražit a o kolik

Tři cesty ke zvýšení nájemného

Nájemné lze zvýšit dohodou, podle pravidel sjednaných ve smlouvě, nebo zákonným postupem podle § 2249 občanského zákoníku. Zvláštní pravidla platí po stavebních úpravách, které trvale zlepšují užitnou hodnotu bytu nebo šetří energii (§ 2250).

Kdykoli se mohou nájemce s pronajímatelem dohodnout na novém nájemném. Dohoda by měla být písemná a uvádět, od kdy nová výše platí. Nájemce ale k takové dohodě nemá povinnost a pronajímatel nemůže zvýšení vynutit výpovědí, protože nesouhlas se zvýšením není výpovědním důvodem.

Zvyšování sjednané ve smlouvě

Strany si mohou ujednat každoroční zvyšování nájemného (§ 2248). Nejčastější je inflační doložka: nájemné se jednou ročně zvýší o míru inflace vyhlášenou Českým statistickým úřadem za předchozí rok. Jinou možností je pevné procento nebo pevná částka.

Ujednání musí být dostatečně určité: od kdy se zvyšuje, podle jakého ukazatele a jak se zvýšení oznamuje. Rozumné je, aby pronajímatel zvýšení vždy písemně oznámil s výpočtem. Pokud smlouva zvyšování výslovně vylučuje, nájemné se během nájmu jednostranně zvyšovat nedá.

Pokud smlouva zvyšování upravuje, zákonný postup podle § 2249 se nepoužije. Platí to, co si strany sjednaly.

Zákonné zvýšení podle § 2249

Neujednají-li si strany zvyšování nájemného a zároveň ho nevyloučí, může pronajímatel písemně navrhnout zvýšení až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Zvýšení spolu s tím, k němuž už došlo v posledních třech letech, ale nesmí přesáhnout dvacet procent (§ 2249 odst. 1).

K návrhu podanému dříve než po dvanácti měsících, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, se nepřihlíží. Nepřihlíží se ani k návrhu, který neuvádí novou výši nájemného nebo nedokládá splnění podmínek, typicky výši srovnatelného nájemného. Podrobnosti o zjišťování srovnatelného nájemného stanoví prováděcí předpis.

• písemný návrh s novou výší nájemného
• doložení srovnatelného nájemného v místě
• od posledního zvýšení uplynulo aspoň 12 měsíců
• za poslední tři roky celkem nejvýše +20 %

Jak má nájemce na návrh reagovat

Souhlasí-li nájemce, platí zvýšené nájemné počínaje třetím kalendářním měsícem po doručení návrhu (§ 2249 odst. 3). Souhlas je vhodné dát písemně.

Pokud nájemce do dvou měsíců od doručení návrhu písemně nesdělí, že souhlasí, může pronajímatel ve lhůtě dalších tří měsíců navrhnout, aby výši nájemného určil soud. Na návrh podaný po této lhůtě soud nevyhoví, namítne-li nájemce opožděnost. Mlčení nájemce tedy neznamená souhlas; jen otevírá pronajímateli cestu k soudu.

Nájemce by měl návrh věcně zkontrolovat: zda uplynulo 12 měsíců od posledního zvýšení, zda nejsou překročena dvě desetiny za tři roky a zda je srovnatelné nájemné doložené. Pokud něco chybí, k návrhu se nepřihlíží.

Zvýšení po modernizaci bytu

Provede-li pronajímatel stavební úpravy, které trvale zlepšují užitnou hodnotu bytu nebo celkové podmínky bydlení v domě, nebo vedou k úsporám energie či vody, může se s nájemci dohodnout na zvýšení nájemného nejvýše o deset procent z účelně vynaložených nákladů ročně. Souhlasí-li nájemci dvou třetin bytů v domě, platí zvýšení i pro ostatní (§ 2250 odst. 1).

Pokud k dohodě nedojde, může pronajímatel navrhnout zvýšení o tři a půl procenta z vynaložených nákladů ročně (§ 2250 odst. 2).

Jak na návrh zvýšení reagovat

Nájemce, který dostane návrh na zvýšení podle § 2249, má tři možnosti. Může souhlasit a od třetího měsíce po doručení návrhu platit nové nájemné. Může mlčet nebo nesouhlasit, a pak může pronajímatel do tří měsíců od uplynutí dvouměsíční lhůty navrhnout, aby výši nájemného určil soud. A může vyjednávat o nižším zvýšení.

Než odpovíte, zkontrolujte, zda návrh obsahuje konkrétní výši nájemného, zda je doložen srovnatelný nájem obvyklý v místě a zda od posledního zvýšení uplynulo 12 měsíců. K návrhu, který tyto podmínky nesplňuje, se nepřihlíží.

Pokud smlouva obsahuje ujednání o každoročním zvyšování (§ 2248), například o inflační doložce, řídí se zvýšení smlouvou a postup podle § 2249 se nepoužije. Vyplatí se proto číst smlouvu ještě před podpisem a domluvit se na srozumitelném mechanismu.

Shrnutí pro nájemce i pronajímatele

Zvýšení nájemného je nejjednodušší, když je předem upravené ve smlouvě. Pokud smlouva mlčí, platí přísné podmínky § 2249 a pronajímatel musí návrh pečlivě doložit. Nájemce nemusí s návrhem souhlasit, ale měl by na něj písemně reagovat, aby bylo jasné, jaký má postoj.

• dohoda je možná kdykoli
• zvýšení podle § 2249 nejvýše o 20 % za tři roky
• návrh nejdříve po 12 měsících bez zvýšení
• bez souhlasu rozhoduje soud na návrh pronajímatele

Jak s návodem a vzorem pracovat

Tento článek popisuje obecná pravidla a typické situace. Každý případ má ale své podrobnosti: co přesně stojí ve vaší smlouvě, jak spolu strany komunikovaly, jaké máte doklady. Před odesláním dokumentu si proto znovu projděte vlastní smlouvu nebo obchodní podmínky a porovnejte je s tím, co se dočtete zde.

Vzor ve Vzorovce vám ušetří psaní a pomůže nezapomenout na důležité údaje. Nenahrazuje ale posouzení konkrétní situace. Pokud jde o vyšší částky, spor, který už eskaluje, nebo nestandardní ujednání, obraťte se na advokáta, notáře nebo spotřebitelskou poradnu.

Zálohy na služby nejsou nájemné

Zvýšení záloh na energie, vodu nebo úklid není zvýšením nájemného. Zálohy se řídí zákonem č. 67/2013 Sb. a vyúčtováním skutečných nákladů. Pronajímatel může výši záloh upravit, pokud to odpovídá očekávaným nákladům, ale nesmí přes zálohy skrytě navyšovat nájemné.