Smlouva o smlouvě budoucí: kdy ji použít a co do ní napsat

Jak smlouva o smlouvě budoucí funguje

Smlouvou o smlouvě budoucí se nejméně jedna strana zavazuje, že po vyzvání v ujednané lhůtě uzavře budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem. Pokud lhůta ujednána není, platí jeden rok (§ 1785 občanského zákoníku).

Zavázaná může být jedna strana, nebo obě. Strana, která má právo vyzvat k uzavření, je oprávněná. Po výzvě musí zavázaná strana uzavřít smlouvu bez zbytečného odkladu (§ 1786).

Co musí smlouva obsahovat

Zákon vyžaduje, aby obsah budoucí smlouvy byl ujednán alespoň obecně. Čím přesnější ale smlouvu sepíšete, tím menší je riziko sporu. Doporučujeme uvést:

• přesné označení stran,
• předmět budoucí smlouvy (nemovitost s údaji z katastru, auto s VIN, podíl),
• kupní cenu a způsob úhrady, případně financování hypotékou,
• lhůtu, do kdy lze vyzvat k uzavření, a způsob výzvy,
• podmínky, například schválení úvěru nebo výmaz zástavního práva,
• zálohu nebo závdavek a co se s nimi stane, když se smlouva neuzavře,
• smluvní pokutu pro případ, že zavázaná strana smlouvu neuzavře,
• nejlépe jako přílohu přímo znění budoucí smlouvy.

Forma

Smlouvu o smlouvě budoucí vždy sepište písemně. U převodu nemovitosti vyžaduje budoucí kupní smlouva písemnou formu (§ 560), a podle převažujícího výkladu ji proto musí mít i smlouva o smlouvě budoucí. Podpisy na listině, která se nevkládá do katastru, ověřovat nemusíte, ale u větších částek je ověření vhodné kvůli důkazu.

Když druhá strana smlouvu odmítne uzavřít

Pokud zavázaná strana po výzvě smlouvu neuzavře, může oprávněná strana požadovat, aby obsah budoucí smlouvy určil soud, případně osoba určená ve smlouvě (§ 1787 odst. 1). Soud vychází z účelu smlouvy, z návrhů stran a z okolností jejího uzavření. Přihlédne také k tomu, aby práva a povinnosti stran byly poctivě uspořádány (§ 1787 odst. 2). Kromě toho můžete požadovat sjednanou smluvní pokutu nebo náhradu škody.

Pozor na lhůtu: pokud oprávněná strana nevyzve druhou stranu včas, povinnost uzavřít budoucí smlouvu zaniká (§ 1788 odst. 1). Výzvu proto pošlete písemně a s dostatečným předstihem.

Změna okolností

Pokud se okolnosti, z nichž strany při uzavření zřejmě vycházely, změní natolik, že po zavázané straně nelze rozumně požadovat uzavření smlouvy, povinnost zaniká (§ 1788 odst. 2). Typicky jde o zničení nemovitosti požárem. Zavázaná strana musí změnu bez zbytečného odkladu oznámit, jinak nahradí škodu.

Pouhé zdražení na trhu obvykle takovou změnou není. Pokud se chcete chránit, sjednejte si podmínky výslovně, například právo odstoupit při neschválení hypotéky.

Záloha, nebo závdavek?

Záloha je část ceny, která se při neuzavření smlouvy vrací. Závdavek má navíc sankční funkci (§ 1808 občanského zákoníku). Pokud smlouvu zmaří ten, kdo závdavek dal, propadá. Pokud ji zmaří ten, kdo ho přijal, musí vrátit dvojnásobek. Ve smlouvě proto výslovně uveďte, o kterou formu jde. Převzetí peněz si nechte potvrdit písemně.

Rezervační smlouva u realitky

Rezervační smlouva s realitní kanceláří zpravidla není smlouvou o smlouvě budoucí. Kancelář se v ní obvykle jen zavazuje nenabízet nemovitost dalším zájemcům a za to vybírá rezervační poplatek. Prodávajícího ke prodeji nezavazuje. Pokud chcete jistotu, že vám prodávající byt opravdu prodá, uzavřete smlouvu o smlouvě budoucí přímo s ním. Zkontrolujte si také, za jakých podmínek se rezervační poplatek vrací.

Příklad: koupě bytu na hypotéku

Kupující a prodávající se dohodnou na ceně 5 milionů Kč. Kupující potřebuje schválit hypotéku, což trvá několik týdnů. Uzavřou proto smlouvu o smlouvě budoucí kupní s lhůtou tři měsíce, s přílohou obsahující znění kupní smlouvy a s podmínkou, že pokud banka úvěr neschválí, může kupující od smlouvy odstoupit a dostane zálohu zpět.

Kupující složí zálohu 100 000 Kč, nejlépe do úschovy u advokáta, notáře nebo banky, ne přímo prodávajícímu. Pokud prodávající mezitím byt prodá někomu jinému, kupující má nárok na smluvní pokutu a vrácení zálohy. Pokud kupující bez důvodu nevyzve k uzavření smlouvy, povinnost prodávajícího zanikne.

Smlouva o smlouvě budoucí a koupě auta

U ojetého auta se smlouva o smlouvě budoucí hodí, když prodávající potřebuje vůz ještě několik týdnů používat. Ve smlouvě uveďte VIN, stav tachometru, cenu, termín předání a stav, ve kterém má auto zůstat. Hlavní kupní smlouvu pak uzavřete při předání vozu.

Jak s návodem a vzorem pracovat

Tento článek popisuje obecná pravidla a typické situace. Každý případ má ale své podrobnosti: co přesně stojí ve vaší smlouvě, jak spolu strany komunikovaly, jaké máte doklady. Před odesláním dokumentu si proto znovu projděte vlastní smlouvu nebo obchodní podmínky a porovnejte je s tím, co se dočtete zde.

Vzor ve Vzorovce vám ušetří psaní a pomůže nezapomenout na důležité údaje. Nenahrazuje ale posouzení konkrétní situace. Pokud jde o vyšší částky, spor, který už eskaluje, nebo nestandardní ujednání, obraťte se na advokáta, notáře nebo spotřebitelskou poradnu.

Nejčastější chyby

Smlouva neobsahuje lhůtu ani způsob výzvy, takže strany se přou, zda výzva přišla včas. Cena je uvedena jen orientačně. Chybí ujednání, co se stane se zálohou, když banka hypotéku neschválí. Prodávající podepíše smlouvu, ale nemovitost je ve spoluvlastnictví a druhý spoluvlastník nepodepsal. Všechny tyto chyby se dají odstranit pečlivým sepsáním a přílohou se zněním budoucí smlouvy.